Sollzinsbildung: Besser kurz oder doch lieber lang? Mit dieser Vergleichsrechnung treffen Sie die richtige Entscheidung!
Eins vorweg: Auf die Frage, was besser ist, eine möglichst kurze oder vergleichsweise lange Sollzinsbindung, gibt es keine richtige oder falsche Antwort. Ausschlaggebend für eine gute Entscheidung sind immer die aktuelle Zinsentwicklung und Ihr individuelles Risikoprofil.
Die Zinsbindung ist so etwas wie eine Zinsgarantie für einen zuvor festgelegten Zeitraum. Während dieser Zeit können weder Sie noch Ihre Bank den Sollzins für Ihre Immobilienfinanzierung verändern. Die Zinsentwicklung auf dem internationalen Finanzmarkt hat somit keinen Einfluss auf Ihren vereinbarten Darlehensvertrag. Hierzulande ist es die gängigste Variante, den Zinssatz für ein Immobiliendarlehen über eine Dauer von 10 Jahren festzulegen. Es ist jedoch auch möglich, kürzere oder längere Zinsbindungen zu wählen. Zinsfestschreibungen von 15 oder 20 Jahren haben in Niedrigzinsphasen – wie aktuell – den Vorteil, dass Kreditnehmer sich für den Zeitraum der Zinsbindung gegen steigende Zinsen absichern können. Ausnahmen erlauben sogar die Festschreibung des Zinssatzes für die gesamte Dauer der Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung der Restschuld. In der Regel steigt der verlangte Sollzins mit der Länge der vereinbarten Zinsbindung. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung.
Die Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung
Beim aktuell anhaltenden niedrigen Zinsniveau bietet es sich an, sich die günstigen Konditionen für einen langen Zeitraum festschreiben zu lassen. So können Sie möglichst lange von den heute niedrigen Zinsen profitieren, selbst wenn diese im Verlauf Ihrer Zinsbindungsfrist wieder steigen. Banken lassen sich lange Zinsbindungen zwar mit einem Zinsaufschlag bezahlen, was einen hören Sollzins und somit höhere Monatsraten bedeutet. Dadurch verringert sich jedoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung erheblich.
Die Vor- und Nachteile einer kurzen Zinsbindung
Kurze Sollzinsbindungen von 3 oder 5 Jahren werden üblicherweise eingegangen, wenn die Zinsen bei Abschluss der Finanzierung hoch sind und die Entwicklung auf ein sinkendes Niveau hindeutet. Je kürzer die Bindungsfrist, desto günstiger fällt der Sollzins aus und desto niedriger ist die monatliche Tilgungsrate. Sollzinsbindungen von unter 5 Jahren machen jedoch nur Sinn, wenn das Darlehen nach Zinsbindungsende durch Verkauf oder weiteres Eigenkapital, wie zum Beispiel eine fällige Lebensversicherung, getilgt wird. Denn kurze Zinsbindungen haben einen entscheidenden Nachteil: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine nicht unerhebliche Restschuld zurück.
Sind die Zinsen wie erwartet während der Dauer der Zinsbindung gefallen, können Sie zur Finanzierung der Restschuld von den gesunkenen Zinsen profitieren. Es bleibt jedoch das Risiko, dass sich das Zinsniveau nicht wie erhofft entwickelt und die Anschlussfinanzierung teuer wird.
Hier zusammengefasst eine einfache Faustregel zur Zinsbindung:
- Eine kurze Sollzinsbindung ist vorteilhaft bei hohen Zinsen und einem sinkenden Zinsniveau.
- Eine lange Sollzinsbindung ist attraktiv bei niedrigen Zinssätzen mit einem Trend zu steigenden Zinsen.
Beispielrechnung: 10, 15 und 20 Jahre im Vergleich
Die folgende Beispielrechnung zeigt die Auswirkungen verschieden langer Zinsbindungsfristen auf die Höhe der Zinsen und monatlichen Raten sowie die Restschuld nach Ablauf der Bindung.
| Zinsbindung 10 Jahre | Zinsbindung 15 Jahre | Zinsbindung 20 Jahre | |
| Eigenkapital | 50.000 € | 50.000 € | 50.000 € |
| Darlehenshöhe | 200.000 € | 200.000 € | 200.000 € |
| Effektiver Jahreszins | 0,58 % | 0,83 % | 1,09 % |
| Tilgungssatz | 3 % | 3 % | 3 % |
| Monatliche Rate | 593,33 € | 635 € | 678,33 € |
| Zinskosten am Ende der Zinsbindung | 9.531,56 € | 18.702,57 € | 29.177,92 € |
| Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung | 138.831,96 € | 104.902,57 € | 66.878,72 |
Machen Sie doch einfach selbst den Vergleich. Rufen Sie uns an und wir errechnen Ihnen die optimale Zinsbindung.
Was geschieht nach Ablauf der Zinsbindung?
Endet die Zinsbindung, bleibt meist eine Restschuld zurück. Die Immobilie muss also nach Ablauf der 10, 15 oder 20 Jahre nicht zwangsläufig abbezahlt sein. Wenn eine solche Restschuld nach Abschluss der Zinsbindung besteht, kann ein weiterer Darlehensvertrag mit neuer Zinsfestschreibung abgeschlossen werden – wahlweise bei der gleichen oder einer anderen Bank. Machen Sie sich bereits Gedanken über die nächste Finanzierungsphase nach Ablauf Ihrer Zinsbindung? Zum Thema Anschlussfinanzierung folgt in Kürze ein neuer Blogbeitrag mit wertvollen Informationen und Tipps. Mit einem Forward-Darlehen beispielsweise können Sie sich die aktuell günstigen Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern. Wir beraten Sie gerne.
