Immobilien als Kapitalanlage: Ist ein Haus wirklich krisensicher?
Immobilien haben hierzulande den Ruf, äußerst krisenfest zu sein. Nicht umsonst spricht man von „Betongold“. Auch wenn der Immobilienmarkt schon so mancher Rezession erfolgreich die Stirn geboten hat, schmälern aktuell die stark steigenden Preise mögliche Renditen. Sind Immobilien als Kapitalanlage also noch sinnvoll?
Immobilien als Kapitalanlage erfreuen sich in Deutschland einer hohen Beliebtheit. Besonders aufgrund des anhaltenden Zinstiefs denken viele Menschen über den Kauf einer eigenen Immobilie nach.
Warum gelten Immobilien als krisensicher?
Bereits während vergangener Krisen des Finanzsystems wie dem Börsencrash von 1929 oder der Wirtschaftskrise im Jahr 2008 zeigte sich, dass Vermögen durch Immobilien besonders gut zu retten war. Immobilien verloren zwar zunächst an Wert und waren wegen der Inflation weniger renditestark, dafür war Wohneigentum in Krisenzeiten günstig zu finanzieren und durch die Geldentwertung mühelos bezahlbar.
Mit sich erholender Konjunktur stiegen auch die Immobilienpreise wieder an. Aufgrund der Preisschwankungen sind Immobilien daher nicht absolut krisenfest, ihre Entwicklung ist jedoch besser vorherzusagen als beispielsweise Kursschwankungen an der Börse. Das machte zuletzt der Wirecard-Skandal deutlich.
Lohnt sich der Hauskauf?
Das niedrige Zinsniveau macht den Kauf von Immobilien aktuell zu einer äußerst attraktiven und verhältnismäßig günstig zu finanzierenden Angelegenheit. Wer 2011 eine Immobilienfinanzierung mit einer 10-jährigen Zinsbindung einging, zahlte darauf satte 4 % Zinsen. Ein vergleichbares Darlehen bekommen Sie aktuell (Stand Januar 2021) je nach Eigenkapital und Kaufpreis zu einem effektiven Jahreszins ab 0,25 %. Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage, ob sich der Hauskauf lohnt, lässt sich dennoch nicht formulieren. Aufgrund der niedrigen Zinsen erhalten Sie die Finanzierung zwar quasi zum Nulltarif. Gleichzeitig schmälern die stark steigenden Preise mögliche Renditen. Übersteigen die Einnahmen jedoch die Ausgaben, ist das ein erster Anhaltspunkt dafür, dass sich die Investition über die Jahre bezahlt machen wird.
Damit sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- gute Makro- und Mikrolage (Stadt, Region und Umgebung)
- solide Substanz (ausreichend Rücklagen für mögliche Renovierungen)
- kalkulierbares Risiko
- angemessene Rendite
- Mietpreismultiplikator < 30
Mietpreismultiplikator Rechenbeispiel
Machen Sie doch ganz einfach selbst den Vergleich und stellen Sie die Kosten für den Hauskauf inklusive Renovierungs- und Kaufnebenkosten sowie die zu erwartenden Mieteinnahmen (bei Vermietung) beziehungsweise Ihre Mietersparnis (bei Eigennutzung) einander gegenüber.
Sagen wir, Ihre anvisierte Eigentumswohnung kostet Sie 250.000 Euro. Wenn Sie diese vermieten, erzielen Sie monatlich 800 Euro Kaltmiete. Das macht eine Jahreskaltmiete von 9.600 Euro. Dividieren Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete (250.000 €/9.600 €) kommen Sie auf einen Wert von rund 26. Das heißt: Der Kaufpreis refinanziert sich binnen 26 Jahren über die Mieteinnahmen. Ein Wert unter 30 wird allgemeinhin als lohnend bezeichnet.
Neben dem Mietpreismultiplikator ist die Rendite eine wichtige Kennziffer, um festzustellen, ob sich eine Immobilieninvestition lohnt und zu Ihren individuellen Ertragsvorstellungen passt. Die Rendite kann anhand unterschiedlicher Verfahren errechnet werden. Als gut gilt sie bei etwa 4 bis 5 %, womit sie klassische Geldanlageformen wie Sparbuch oder Fondssparen überholt.
Ob sich ein Immobilienkauf in Ihrem speziellen Fall lohnt, hängt jedoch von vielen weiteren Faktoren ab, wie etwa von Ihrer Einkommenssituation, gebildeten Rücklagen und Ihren Plänen für die Zukunft. Grundsätzlich sollten Sie auch das Kauf- und Mietpreisniveau an Ihrem Wunschort prüfen und sichergehen, dass der Kaufpreis Ihres anvisierten Objekts auch angemessen ist.
In einem ausführlichen Beratungsgespräch klären wir mit Ihnen gerne Fragen wie:
- Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?
- Was können Sie sich leisten?
- Macht es womöglich Sinn, mit dem Kauf zu warten, um Rücklagen zu bilden?
- Wie hoch ist der Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie?
- Ist der Kaufpreis gerechtfertigt?
- Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten?
- Welche Finanzierungsmöglichkeiten haben Sie?
- Welche Finanzierung passt am besten zu Ihnen?
- Wie hoch sind die Kosten für die Miete im Vergleich zu den Kaufkosten?
- Gibt es Fördermöglichkeiten?
baugeld & mehr hat sich darauf spezialisiert, Finanzierungen perfekt auf die Bedürfnisse unserer Kunden abzustimmen. Gerne erstellen wir Ihnen ein maßgeschneidertes Angebot zur Finanzierung und helfen Ihnen bei der Beantragung von Fördergeldern.
Rufen Sie uns an für eine ausführliche Beratung.
Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage
Der wohl größte Vorteil von Immobilien als Kapitalanlage liegt klar auf der Hand: Immobilien haben einen praktischen Nutzen. Im Vergleich zu Aktien, Fonds, Gold oder andere Kapitalanlagen sind Investitionen in Immobilien nicht nur besser kalkulierbar, sondern auch selbst bewohnbar oder vermietbar. Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, zahlen Sie keine Miete mehr. Sie investieren vielmehr in Ihre eigene sichere Zukunft. Vielfach kommen Sie durch das Finanzieren günstiger weg als durch das Mieten.
Die Vorteile knapp zusammengefasst:
- günstige Finanzierung
- attraktive Steuervorteile und Fördermöglichkeiten
- solide Altersvorsorge
- selbst bewohnbar – Wegfall von Mietzahlungen
- unkündbar im Alter
- vermietbar – Einnahmen durch Mietzahlungen
- hohe Wertbeständigkeit und Inflationsschutz
- mögliche Wertsteigerung besonders in gefragten Lagen
Ist Ihre Immobilie erst mal abbezahlt, besitzen Sie eine äußerst solide Altersvorsorge. Beziehen Sie bei der Kaufentscheidung die Lage ein, haben Sie außerdem Chancen auf eine Wertsteigerung.
Mehr zum Thema Wertsteigerung bei Immobilien haben wir Ihnen in einem gesonderten Beitrag zusammengefasst. Gerne beraten wir Sie individuell, wenn Sie über den Hauskauf nachdenken und vielleicht bereits ein Objekt ins Auge gefasst haben zu Ihren Möglichkeiten der Finanzierung, Förderung und Wertsteigerung.